شرایط ابطال مبایعه نامه چیست

مبایعه نامه یک قرارداد است که در آن دو طرف درباره خرید و فروش یک مال توافق می‌کنند. گاهی پیش می‌آید هر دو طرف یا یکی از طرفین معامله به دلایل مختلف بخواهند این قرارداد را فسخ کنند؛ در این صورت، قوانین و  شرایط خاصی که برای باطل کردن مبایعه نامه وجود دارند باید رعایت شوند. شرایط ابطال مبایعه نامه شامل توافق دو طرف، استناد به خیارات قانونی و… است. بهترین وکیل مشهد یا سایر شهرها با تسلط کامل بر قوانین می تواند شما را در این امر یاری کند.

مبایعه نامه چیست؟

بیع به معنای خرید و فروش است و مبایعه نامه که از ریشه بیع است، به معنای قرارداد منعقد شده بین فروشنده و خریدار است. در معامله، یک نفر مال خود را می فروشد و دیگری با پرداخت هزینه، صاحب آن مال می شود.

برای تنظیم مبایعه نامه رسمی باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید که البته در این صورت، به سند تنظیم شده مبایعه نامه نمیگویند و سند رسمی نامیده می شود.

مبایعه نامه در چه صورت باطل می شود؟

مبایعه یا قرارداد خرید و فروش ممکن است به دلایلی باطل شود. موارد زیر دلایل ابطال آن هستند:

 1. دو طرف برای فسخ توافق کنند

یکی از شرط های ابطال مبایعه نامه این است که دو طرف معامله تصمیم به فسخ آن بگیرند. در این صورت، اقاله انجام شده و مبایعه نامه با رضایت طرفین باطل می شود.

2. فرد با استناد به یکی از خیارات قانونی مبایعه نامه را فسخ کند

یکی دیگر از شرایط ابطال مبایعه نامه این است که فرد با استناد به یکی از خیارات قانونی، مبایعه نامه را فسخ کند. خیارات به شرح زیر هستند:

خیار تدلیس

اگر فروشنده عیوب معامله را بداند و قصد فریب طرف مقابل را داشته باشد، خریدار می تواند به خیار تدلیس استناد کرده و مبایعه نامه را فسخ نماید. خیار تدلیس، تنها خیاری است که حتی در صورتی که در شروط معامله حق استفاده از خیارات سلب شده باشد، باقی می ماند و می توان به آن استناد کرد.

خیار مجلس

خیار مجلس بدین معناست که تا موقعی که دو طرف معامله در مجلس عقد قرارداد حضور دارند، می توانند با استناد به آن مبایعه نامه منعقد شده را فسخ کنند.

خیار تاخیر ثمن

در صورتی که فروشنده، ظرف 3 روز مبیع ( ملک، کالا یا هر چیزی که مورد معامله قرار گرفته است) را به خریدار تحویل ندهد، خریدار می تواند با استناد به خیار ثمن، مبایعه نامه را فسخ کند.

خیار عیب

خیار عیب یکی از مهمترین مفاهیم در معامله است که خریدار حق دارد پس از انجام معامله در صورت مشاهده عیب در کالا، قرارداد را فسخ نماید. شرایط استفاده از این شرط شامل وجود عیب در کالا، عدم اطلاع خریدار از عیب و اعلام فسخ در مهلت قانونی است.

خیار غبن

خیار غبن یکی دیگر از مفاهیمی است که به دو طرف قرارداد اجازه می دهد در صورتی که بین ارزش کالا و قیمت آن تفاوتی وجود داشت معامله را فسخ کنند. امکان استفاده از این خیار هم برای خریدار و هم برای فروشنده وجود دارد. به عبارتی دیگر اگر فروشنده کالا را به قیمتی پایین تر فروخته  یا خریدار کالا را با قیمت بالا خریداری کرده باشند می توانند معامله را بر هم بزنند.

خیار حیوان

خیار حیوان یکی از اختیاراتی است که به خریدار حیوان اجازه می دهد در زمان مشخص، معامله را فسخ کند. بر طبق این خیار، هنگامی که یک حیوان زنده خریداری می کنید، در زمانی مشخص می توانید معامله را فسخ کنید؛ زیرا ممکن است پس از خرید حیوان متوجه شوید حیوان یک بیماری دارد و هنگام خرید نشانه ظاهری نداشته است.

خیار رویت و تخلف از وصف

اگر خریدار مال را نبیند و صرفا بر اساس توصیف آن را خریداری کند و پس از معامله ببیند که اوصاف گفته شده را ندارد، می تواند قرارداد را فسخ کند.

خیار تبعض صفقه

اگر عقد بیع نسبت به بخشی از مبیع باطل باشد، خریدار اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت. او می تواند معامله را به طور کلی فسخ کند یا قسمت صحیح بیع را بپذیرد و ثمن معامله قسمتی که باطل است را استرداد نماید.

خیار شرط

نکته بسیار مهمی که در مورد خیارات وجود دارد، این است که اگر در مبایعه نامه عبارت اسقاط کافه خیارات ذکر شده باشد، بدین معناست که امکان فسخ با استناد به خیارات وجود ندارد؛ مگر در شرایط خاص از جمله خیار تدلیس!

3. رعایت نشدن ارکان اصلی معامله

موارد زیر ارکان اصلی و شرط صحیح بودن معامله هستند. در صورت عدم رعایت این شرایط، معامله فسخ می شود:

1. رضایت طرفین قرارداد
2. مشخص بودن موضوع معامله
3. اهلیت داشتن طرفین قرارداد ( دو طرف باید عاقل، بالغ و رشید باشند و محجور نباشند)
4. معامله باید مشروعیت داشته باشد. ( خرید مال مسروقه مجاز نیست)

اصطلاحات و مفاهیم مربوط به ابطال مبایعه نامه

واژه های زیر از مفاهیم مربوط به ابطال مبایعه نامه هستند:

اقاله

اقاله به معنای انحلال یک قرارداد با توافق طرفین قرارداد است. به عبارت ساده‌تر، وقتی دو طرف یک معامله تصمیم می‌گیرند که آن معامله را فسخ کنند و به حالت قبل از عقد قرارداد برگردند، به این عمل اقاله می‌گویند.

محجور بودن

محجور در اصطلاح حقوقی به شخصی گفته می شود که از بخشی از تصرفات و کارهای حقوقی منع شده است. حجر به این معنی است که قانون شخص را از اداره کردن امور خود به صورت مستقل منع کرده است.

انفساخ

قراردادهایی که بین افراد منعقد می شود، می تواند به دلایل مختلفی فسخ شود. به عنوان مثال مبایعه نامه، ممکن است به دلایل مختلفی مانند عدم پرداخت پول در موعد مقرر، عیب در معامله و… فسخ شود.

مراحل فسخ مبایعه نامه

گاهی در شرایطی نیاز است که مبایعه نامه ابطال شود.در این صورت نیاز است که مراحل زیر طی شود:

1. شخص دارای حق فسخ ابتدا باید تصمیم خود را به طرف مقابل اعلام کند تا حق فسخ قابل اجرا شود.
2. فرد باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و یک اظهارنامه خطاب به طرف مقابل تنظیم و ارسال کند.
3. اگر بازه خاصی برای فسخ معین شده باشد، فرد باید در همان زمان اقدام به فسخ نماید؛ در غیر این صورت، حق فسخ از بین خواهد رفت. اگر طرف مقابل از انجام تعهدات خودداری کند، در اسرع وقت باید برای فسخ اقدام نمایید.

نمونه دادخواست ابطال مبایعه نامه

متن فسخ مبایعه نامه مانند نمونه زیر تنظیم می شود:

نمونه متن فسخ مبایعه نامه

اینجانب ……………………………….. فرزند ………………………………….. به شماره ملی ………………………….. صادره از …………………………………. ، در تاریخ ……………………………….. اقدام به تنظیم متن مبایعه نامه به شماره ……………………………………….. با جنابعالی نموده ام . اما اکنون، کاشف به عمل آمده است که دلیل انعقاد قرارداد بیع ، انجام عملیات و اقداماتی بوده که منجر به فریب خوردن اینجانب، شده است. بر این اساس، به استناد ماده 438 قانون مدنی، فسخ قرارداد به استناد خیار تدلیس را به صورت فوری اعلام می دارم .

آثار فسخ مبایعه نامه

با فسخ مبایعه نامه، آثار زیر ظاهر می شوند:

1. قرارداد بیع به طور کامل از بین می رود و دیگر قابل استناد نخواهد بود.
2. بسیاری از افراد ابطال و فسخ را به یک معنی می دانند در حالی که این گونه نیست. در ابطال، آثار قهقرایی برای بیع صورت می گیرد انگار که هیچ قراردادی وجود نداشته است. اما آثار فسخ نسبت به آینده است و دیگر نمی توان به آن استناد کرد.
3. هر دو طرف معامله وظیفه دارند که همه چیز را به حالت قبل برگردانند؛ فروشنده هزینه ای که دریافت کرده را پس دهد و خریدار، مال را تحویل دهد.
4. اگر منافع و نمائاتی از مبیع حاصل شود، باید وضعیت آن مشخص گردد. اگر منافع، منفصل یعنی جدا شدنی است، به کسی می رسد که پس از عقد مبایعه نامه مالک می شود. اما اگر منافع، غیر منفصل است، به کسی می رسد که پس از فسخ مبایعه نامه مالک شده باشد.

جمع بندی؛ شرایط ابطال مبایعه نامه

توافق طرفین معامله برای فسخ، یکی از شرایط ابطال مبایعه نامه است. شرط های دیگر شامل استناد به خیارات قانونی مانند خیار غبن، خیار شرط، خیار تدلیس و… است. برای فسخ و ابطال مبایعه نامه، اولین قدم تنظیم و ارسال دادخواست فسخ در دفتر خدمات قضایی است. در صورت ابطال، قرارداد بیع کاملا از بین می رود انگار که از اول هیچ قراردادی وجود نداشته است.

با توجه به تخصصی بودن مسائل حقوقی، ممکن است خیلی از قوانین و اصطلاحات برای شما پیچیده باشند؛ پس بهتر است از وکیل حقوقی کمک بگیرید تا دچار مشکل نشوید. گروه حقوقی نیکرا، با تکیه بر تخصص و تجربه چندین ساله خود، شانس موفقیت شما در پرونده های حقوقی را افزایش می دهند.

سوالات متداول در مورد شرایط ابطال مبایعه نامه

مرجع صالح برای فسخ مبایعه نامه کدام است؟

مرجع صالح برای فسخ قرارداد دادگاه است و برای فسخ باید از دفتر خدمات قضایی اقدام کرد.

مبایعه نامه چه فرقی با قولنامه دارد؟

قولنامه فقط قول و قرار است و انتقال مالکیت انجام نمی شود ولی مبایعه نامه سند رسمی خرید و فروش است و انتقال مالکیت صورت می گیرد.