اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتاً قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا جلب مشتریان نیست. حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است این حق قطعی الحصول بوده و به محض آنکه مبلغی تحت این عنوان توسط مستاجر به موجر داده شود به وجود می‌آید. با توجه به متغیر بودن عوامل محاسبه اجاره سرقفلی، کارشناس رسمی دادگستری یا بهترین وکیل مشهد می تواند برای تعیین مبلغ آن به شما کمک کند.

نحوه محاسبه مبلغ سرقفلی در زمان تخلیه ملک

مبلغ سرقفلی در زمان تخلیه به روز رسانی می‌ شود به این معنی که:

• اگر مستاجر یک ملک تجاری را در سال ۱۴۰۴ اجاره کرده باشد و مبلغی مثلاً ۵۰۰ میلیون تومان به اسم قرض الحسنه به موجر داده باشد در زمان تخلیه موجر باید همان مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان را بازگرداند یعنی مبلغ قرض الحسنه در زمان استرداد به روز رسانی نمی‌شود. “وفق ماده ۴ قانون مصوب سال 1376”
• اگر مستاجر ملک تجاری در سال ۱۴۰۴ این ملک را اجاره کرده باشد و مبلغی مثلاً ۵۰۰ میلیون تومان به اسم سرقفلی به موجر داده باشد در زمان تخلیه موجر همان مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان را باز نمی‌گرداند بلکه باید مبلغ سرقفلی را به نرخ کارشناسی به روز بازگرداند یعنی سرقفلی در زمان استرداد به روز رسانی می‌شود.

اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود

عوامل و آیتم‌هایی که به نوعی می‌ توانند در ارزیابی و قیمت گذاری حق سرقفلی موثر باشند شامل موارد زیر است:

• کارشناس باید بررسی کند که منشا ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر از چه طریقی بوده است آیا از طریق پرداخت مبلغ تحت عنوان سرقفلی مشمول ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ یا از طریق اسقاط شروط ضمن عقد مشمول مواد ۸ و ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ بوده است یا خیر
• میزان مبلغ اولیه پرداختی از بابت حق سرقفلی کارشناس چقدر است و باید تمام اسناد و مدارک دال بر نحوه انتقال و میزان واقعی مبلغ پرداختی از بابت خرید حق سرقفلی به مالک یا مستاجر قبل را بررسی و در نظریه کارشناسی قید نماید.
• میزان اجاره بهای ماهیانه محل کسب کارشناس که باید آخرین مبلغ اجاره بهای ماهیانه محل کسب پرداخت شده و میزان آن را تعیین و در کارشناسی قید نماید.
• نوع شغل و تعداد مشاغل تجویز شده برای مستاجر مطابق قرارداد، تعداد مشاغل مشابه و هم صنف شغل محل کسب، رونق تجاری شغل، درآمد روزانه یا ماهانه حاصل از شغل فعال در محل کسب مشخص شود.

در قوانین روابط موجر و مستاجر، فرمول مشخصی برای محاسبه اجاره سرقفلی وجود ندارد و کارشناسان معمولا با توجه به عوامل زیر، مبلغ اجاره سرقفلی را تعیین می کنند:

• توافق موجر و مستاجر: مهم ترین عامل برای تعیین اجاره سرقفلی، توافق بین موجر و مستاجر است.
• متراژ ملک: هر چه ملک تجاری متراژ بیشتری داشته باشد، به طور معمول مبلغ سرقفلی آن نیز بالاتر خواهد بود.
• موقعیت مکانی ملک: محلی که ملک در آن واقع شده است، مثلا خیابان اصلی، کوچه فرعی و… یا دسترسی به امکانات شهری مانند وسایل نقلیه عمومی، در تعیین اجاره سرقفلی تاثیر دارند.
• نوع فعالیت و میزان درآمد آن: نوع فعالیت، یکی از مهم ترین عوامل برای محاسبه سرقفلی است. هر چه نوع کسب و کار، پر سودتر باشد، مبلغ سرقفلی بالاتر است.
• مدت زمان اجاره: مدت زمان اجاره، یکی از عواملی است که میزان سرقفلی با توجه به آن تعیین می شود.
• شرایط بازار: بازار، نقش مهمی در تعیین مبلغ سرقفلی دارد؛ هر چه تقاضا برای اجاره بیشتر باشد، مبلغ سرقفلی افزایش می یابد.

اجاره سرقفلی بر اساس معیارهایی مانند مدت زمان اجاره، وضعیت بازار و موقعیت ملک تعیین می شود. منظور از سرقفلی، مبلغی است که برای استفاده از موقعیت مکانی و بهره مندی از مزایای ملک تجاری، توسط مستاجر به موجر پرداخت می‌ شود. با توجه به متغیر بودن عوامل محاسبه اجاره سرقفلی، کارشناس رسمی دادگستری یا بهترین وکیل مشهد می تواند برای تعیین مبلغ آن به شما کمک کند.

محاسبه اجاره سالیانه سرقفلی

1. یکی از روش های متداول برای محاسبه اجاره سالیانه سرقفلی بدین صورت است که اجاره ماهیانه باید در 12 ضرب شده و افزایش های دوره ای به آن اضافه شوند.

برای مثال، اگر مبلغ اجاره یک ملک تجاری، 10 میلیون تومان و افزایش دوره ای 10 درصد در هر سال باشد، اجاره سرقفلی به شرح زیر تعیین می شود:

اجاره سالیانه =  (افزایش دوره ای) + ( 12 × اجاره ماهیانه)

(10 میلیون×12) + (10×0.10)

130=10+120

اجاره سالیانه سرقفلی: 120 میلیون + 10 میلیون= 130 میلیون تومان

2. راه حل دیگر پیشنهادی تیم حقوقی نیکرا هم می تواند این روش محاسبه باشد:

منشا ایجاد سرقفلی + میزان اولیه پرداختی سرقفلی +  اجاره بها + شغل و رونق تجاری + قیمت و مرغوبیت محل کسب = کل درصد آیتم‌های موجود از قیمت

در مرحله بعد جمع‌بندی کل مبلغ به وجود آمده از درصد آیتم‌های موجود از قیمت با حداقل ارزش حق سرقفلی و در نهایت قیمت هر متر مربع از حق سرقفلی محل کسب در متراج محل کسب ضرب شود کارشناس باید قیمت به دست آمده را در متراژ محل کسب ضرب نماید در صورت وجود بالکن یا زیرزمین برای مغازه باید نصف قیمت هر متر مربع از حق سرقفلی به متراژ بالکن یا زیر زمین ضرب شود.

درصد افزایش اجاره سرقفلی چگونه تعیین می شود؟

درصد افزایش اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟ بهترین روش برای تعیین درصد افزایش اجاره سرقفلی این است که مستاجر و موجر به صورت توافقی، درصد افزایش اجاره سرقفلی را تعیین کنند. برای این امر، لازم است عواملی مانند نرخ تورم سالانه و شرایط اقتصادی کشور در نظر گرفته شوند.

ارزش سرقفلی چند درصد ملک است؟

معمولا رابطه بین ارزش سرقفلی و ارزش کلی ملک به شرح زیر است:

• تا 50 میلیون تومان : 2 درصد
• بیشتر از 50 تا 100 میلیون تومان : 1 درصد
• بیشتر از 100 تا 500 میلیون تومان : ۰/75 درصد
• بیشتر از 500 میلیون تومان : ۰/5 درصد

نحوه پرداخت اجاره سرقفلی

پرداخت سرقفلی به چند روش امکان پذیر است و نحوه پرداخت باید به صورت واضح در قرارداد قید شود. موارد زیر، روش هایی هستند که مستاجر می تواند اجاره سرقفلی را به موجر پرداخت کند:

• پرداخت نقدی
• پرداخت به صورت اقساط
• پرداخت در قالب ارائه خدمات

تعدیل مبلغ اجاره سرقفلی

تعدیل اجاره بها به معنای تغییر و اصلاح میزان اجاره ای است که مستاجر به صاحب ملک پرداخت می کند. تعدیل اجاره‌ بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و در محدوده ماده 4 اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قرارداد های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، موضوعاً منتفی است. شماره دادنامه قطعی 9309980241800685 مورخ 1394/05/27
نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۵۶ مورخ ۱۸/۱۰/۱۴۰۱

موجر و مستاجر هر دو می توانند حق تغییر و تعدیل اجاره سرقفلی را داشته باشند. این کار به دو صورت انجام می شود:

• مالک و مستاجر برای تعدیل اجاره سرقفلی توافق کنند.
• در صورت عدم توافق، مالک و مستاجر، هر سه سال یک بار می توانند برای تعدیل اجاره بها، در دادگاه طرح دعوی کنند.

جمع بندی؛ اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود

اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟ تعیین اجاره سرقفلی، با در نظر گرفتن عواملی مانند متراژ ملک، موقعیت مکانی، نوع کسب و کار و مدت زمان اجاره، با توافق بین موجر و مستاجر یا توسط کارشناس رسمی انجام می شود. اگر موجر و مستاجر به توافق نرسند، می توان از طریق دادگاه، طرح دعوی کرد. با توجه به پیچیدگی های زیاد موضوع سرقفلی، کمک گرفتن از وکیل توصیه می شود. وکلای گروه حقوقی نیکرا، سابقه درخشانی در پرونده های مربوط به امور ملکی دارند؛ به همین دلیل مشاوره یا سپردن وکالت پرونده به این متخصصان، باعث حل و فصل اختلافات و تسریع در روند رسیدگی می شود.

سوالات متداول؛ اجاره سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

آیا می توان سرقفلی را به شخصی دیگر انتقال داد؟

بله، سرقفلی قابلیت انتقال دارد. در واقع، انتقال سرقفلی بدون انتقال منافع امکان ندارد ولی انتقال منافع بدون انتقال سرقفلی صحیح است.

اگر مستاجر فوت کند، سرقفلی به چه کسی تعلق می گیرد؟

وفق تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در صورت فوت موجر یا مستاجر وراث آن ها در صورتی انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر،ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر نماینده قانونی آن ها قائم مقام قانونی آنان می باشند.

آیا مستاجری که حق سرقفلی دارد می تواند در صورت داشتن حق انتقال به غیر،عین مستاجره را بدون انتقال سرقفلی مجددا اجاره دهد؟

بله، این امر با مانع قانونی مواجه نیست.