نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود چیست

تنظیم اجاره نامه برای ملک مسکونی یا تجاری، تضمین کننده  حقوق موجر و مستاجر است. برای جلوگیری از بروز اختلاف های پرهزینه، بهتر است به نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود مانند مشخصات دقیق طرفین، نوع ملک، مدت توافق و میزان اجاره بها، توجه کنیم. بررسی مدارک مالکیت، اطلاع از شرایط فسخ و درج وظایف دو طرف، گام های مهمی به شمار می آیند. حق واگذاری به غیر و شیوه  پرداخت هزینه های احتمالی نیز باید روشن باشد تا در دادگاه ها به دردسر نیفتیم. در صورت بروز هرگونه سوال حقوقی یا ابهام در جزئیات قرارداد، می توانید از بهترین وکیل ملکی در مشهد کمک بگیرید تا روند کار طبق قوانین و مقررات پیش برود.

مهم ترین نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود

مهم ترین نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود عبارت است از مشخصات کامل موجر و مستاجر، موضوع و مشخصات دقیق ملک، مدت قرارداد، اجاره بها و روش پرداخت آن، نحوه فسخ زودتر از موعد، چگونگی تحویل و تخلیه ملک، مسئولیت تعمیرات و همچنین پرداخت قبوض و شارژ. این امر از بروز اختلافات احتمالی کاسته و حقوق هر دو طرف را تضمین می کند.

مشخصات کامل موجر و مستاجر

نخستین نکته، ثبت درست و روشن اطلاعات هویتی موجر و مستاجر است. این اطلاعات شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، نشانی محل سکونت، نشانی محل کار، شماره تماس و دیگر اطلاعاتی است که شناسایی دو طرف را آسان می سازد. اگر اجاره نامه به صورت عادی و نه رسمی در دفترخانه امضا می شود، معمولا شاهدان نیز باید اطلاعات شناسایی شان را درج کنند تا در صورت بروز اختلاف، امکان مراجعه حقوقی وجود داشته باشد.

• بررسی مدارک: هنگام نوشتن اجاره نامه، بررسی صحت مدارک مالکیت موجر و اسناد هویتی مستاجر ضروری است. مالک بودن شخص موجر بر ملک، از مواردی است که باید مورد تایید قرار گیرد.
• حق انتقال منافع: اگر در قرارداد ذکر نشود که موجر مالک منافع ملک است، ممکن است اجاره نامه دچار مشکل شود. بنابراین دقت کنید سند مالکیت معتبر یا مدرکی که مالک بودن موجر را نشان دهد، رویت شود.

نمونه متن مشخصات کامل موجر و مستاجر در اجاره نامه

این اجاره نامه در تاریخ … میان آقای/خانم … (فرزند … به شماره شناسنامه … و کد ملی … ساکن … تلفن …) به عنوان موجر و آقای/خانم … (فرزند … به شماره شناسنامه … و کد ملی … ساکن … تلفن …) به عنوان مستاجر تنظیم و امضا شد.

موضوع و مشخصات قرارداد

در اجاره نامه باید نوع و جزئیات ملک اجاره داده شده به دقت توصیف شود. اگر واحد مسکونی اجاره داده می شود، مساحت تقریبی، تعداد اتاق، امکاناتی چون برق، گاز، آب و تلفن و سایر ملحقات ذکر گردد. برای واحدهای تجاری بهتر است اسم کاربری آن نیز تصریح شود تا مستاجر بداند ملک را برای چه منظوری در اختیار دارد.

مدت زمان قرارداد در اجاره نامه

طول مدت سکونت یا استفاده از ملک، باید روشن باشد. معمولا اجاره های مسکونی در دوره های یک ساله تنظیم می شود، ولی می توان آن را کمتر یا بیشتر هم در نظر گرفت. هر زمان که طول دوره به پایان برسد، مستاجر طبق قانون موظف است ملک را تخلیه کند و پس از خاتمه مدت، در صورت عدم تحویل و تمدید، مبلغی اضافی (به عنوان خسارت یا اجرت المثل) بابت ادامه تصرف به مالک می پردازد. معمولا در قرارداد، بیش از یک تاریخ مطرح می شود:

• تاریخ آغاز اجاره

• تاریخ پایان اجاره

نمونه متن مدت قرارداد در اجاره نامه

مدت اجاره از تاریخ … آغاز شده و در تاریخ … به پایان می رسد. پس از انقضای این زمان، مستاجر مکلف به تخلیه می باشد.

اجاره بها و شیوه پرداخت

یکی از اصلی ترین نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود، تعیین مبلغ اجاره و شیوه پرداخت آن است. در این بخش، باید میزان اجاره بها (مثلا اجاره ماهیانه) و مبلغی که مستاجر به عنوان ودیعه یا وجه التزام به موجر می دهد، با تمام جزئیات و تاریخ های پرداخت نوشته شود. بندهای اساسی در این موضوع شامل موارد زیر هستند:

• میزان اجاره بهای ماهیانه
• شیوه پرداخت: نقدی یا واریز به حساب بانکی و تاریخ هر پرداخت (ابتدای هر ماه، انتهای هر ماه یا هر روش دیگر)
• وجود مبالغ سرمایه ای یا رهن: اگر ودیعه یا همان وجه رهن تعیین شده، باید مقدار دقیق آن، زمان پرداخت و روش پس دادن، در قرارداد درج شود.

نمونه متن اجاره بها و شیوه پرداخت در اجاره نامه

مبلغ اجاره ماهانه … ریال است که در ابتدای هر ماه به صورت نقدی به موجر پرداخت می شود. همچنین مبلغ … ریال به عنوان ودیعه تحویل موجر شده است و موجر متعهد است در زمان تخلیه و پایان قرارداد، آن را به مستاجر برگرداند.

در همین بند، ممکن است اگر مستاجر اجاره بها را به موقع پرداخت نکند، برای موجر حق فسخ به وجود آید یا خسارتی بابت دیرکرد پرداخت در نظر گرفته شود. همچنین اگر مالک در انتهای قرارداد بخواهد ودیعه را دیر به مستاجر برگرداند، برای او هم جریمه مادی تعیین شود.

حق فسخ و شرایط خروج از قرارداد پیش از موعد

ممکن است دو طرف تمایل داشته باشند امکان فسخ پیش از موعد وجود داشته باشد. به عنوان مثال، اگر مستاجر از ملک استفاده ای خارج از کاربرد تعیین شده کند یا اجاره بهای خود را به شکل مکرر نپردازد، مالک بتواند قرارداد را فسخ کند.

همینطور، اگر اتفاقی ناگهانی مانع استفاده مستاجر از ملک شود (مثلا مشکل بزرگی در زیرساخت ملک) و مالک قادر به رفع آن نباشد، مستاجر حق داشته باشد زودتر از موعد، قرارداد را پایان دهد. نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود مانند شرایط فسخ و موارد دیگر، هر کدام هنگام تنظیم قرارداد باید صریحا نوشته شود. از جمله مصادیق محدودکننده یا مجوزدهنده حق فسخ به شرح زیر است.

• اگر مستاجر متعهد به ارائه مدارک شناسایی درست شده ولی عمل نکرده است.
• اگر مالک در اسناد ملک اشکال بزرگی داشته باشد و امکان استفاده قانونی نباشد.
• اگر ملک برای کاربری مسکونی اجاره داده شده اما مستاجر استفاده ای تجاری یا مغایر دارد.
• اگر در متن ذکر شده باشد: مستاجر حق انتقال مورد اجاره به دیگری ندارد ولی او این کار را انجام دهد.

تحویل ملک به مستاجر و تخلیه آن

در قرارداد، باید تاریخ دقیق تحویل ملک از سوی موجر به مستاجر و همچنین زمان پایان قرارداد مشخص شود. معمولا پس از پایان دوره اجاره، هفت روز برای تخلیه در نظر گرفته می شود. اگر مستاجر فراتر از آن زمان تعیین شده از ملک استفاده کند، ناگزیر به پرداخت خسارت روزانه است.

همچنین، اگر توافق دیگری وجود داشته باشد (مثلا تخلیه زودتر از موعد با جریمه یا بدون جریمه) حتما در بند مجزا و به صورت صریح نوشته شود.اصولا برای تخلیه زودتر از موعد، در صورت توافق دو طرف، مشکل بزرگی وجود ندارد. ولی مالک و مستاجر باید دقیقا بدانند که چه مبلغی در ازای حقی که باعث خروج زودتر از موعد می شود، لحاظ خواهد شد.

هزینه های تعمیری و نگهداری

در طول دوره استفاده مستاجر از ملک، ممکن است نیاز به ترمیم وجود داشته باشد. به طور کلی، هزینه تعمیرات اساسی مربوط به مالک است. اگر تعمیر به برق کشی، لوله کشی اصلی یا دیوارهای حیاتی مربوط شود، مالک مسئول برطرف کردن آن خواهد بود مگر در قرارداد چیز دیگری نوشته شده باشد.

در واقع، یکی از نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود همین مسئولیت تعمیرات اساسی و جزئی است تا در طول مدت استفاده مشخص باشد کدام هزینه ها بر عهده مالک و کدام بر عهده مستاجر خواهد بود.

مسئولیت قبوض و شارژ در اجاره نامه

گاهی در متن اجاره نامه لازم است به صورت تفکیک شده بنویسید هزینه های شارژ ماهانه، قبوض آب و برق و گاز یا تلفن به عهده کیست. مرسوم است قبوض مصرفی که در واقع به مقدار مصرف مستاجر وابسته است، توسط مستاجر پرداخت شود. ولی برخی هزینه های عمومی که به نگهداری بنا ربط دارد، ممکن است با توافق یکدیگر، بخش یا همه بر عهده مالک گذاشته شود.

چند توصیه هنگام امضای اجاره نامه

قبل از امضای اجاره نامه، تمامی جوانب از جمله مشخصات ملک، شرایط پرداخت و بندهای حقوقی را با دقت بررسی کنید. با رعایت نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود، هم مالک و هم مستاجر از بروز مشکلات احتمالی در آینده پیشگیری خواهند کرد.

• امضای شاهدان: بهتر است قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و هر نسخه به امضای موجر، مستاجر و دو شاهد درآمده باشد. این اقدام، روند احتمالی رسیدگی حقوقی را ساده تر می کند.

• پرهیز از چک های شخصی غیرمعتبر: اگر قرار است مستاجر مبلغی را بابت ودیعه تحویل دهد، توجه شود که چک، ضمانت کافی نداشته باشد ممکن است دردسر ایجاد کند.

• ذکر دقیق جزئیات خانه یا واحد تجاری: مساحت، قدمت ساخت، طبقه قرارگیری، امکانات موجود مانند کولر، موکت، کابینت و… همگی بنویسید. در غیر این صورت، اگر خسارتی وارد شود، معلوم نخواهد بود که از ابتدا چگونه تحویل شده بود.

• بازگرداندن ودیعه: ریشه بسیاری از مشکلات، تاخیر در تسویه ودیعه پایان قرارداد است. معمولا حتما تاریخی معین کنید تا مالک به محض تحویل ملک، مبلغ ودیعه را به مستاجر پس بدهد.

• بررسی کاربری ملک: اگر هدف شما سکونت است، در قرارداد بنویسید برای استفاده مسکونی و اگر کاربری تجاری یا اداری می خواهید، حتما در بخش توصیف قرارداد به آن اشاره کنید تا تخلفی رخ ندهد.

نکات حقوقی اجاره نامه

توجه به نکات حقوقی در تنظیم اجاره نامه، از مرحله شروع قرارداد تا زمان تخلیه، به پیشگیری از اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده کمک می کند.در ادامه، به مهم ترین موارد قانونی مربوط به اجاره، نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود و شیوه های صحیح اجرای آن اشاره می شود.

• اجاره عقدی لازم است: یعنی هیچ یک از طرفین نمی تواند بدون دلیل موجه و توافق دوجانبه، آن را برهم بزند.
• فوت موجر یا مستاجر: مرگ دو طرف در اکثر موارد مانعی برای ادامه اجاره محسوب نمی شود، مگر این که در متن اجاره نامه یا در قانون، درباره مباشرت شخصی مستاجر یا محدودیت مالکیت منافع ملک تاکید شده باشد.
• حق انتقال به غیر: طبق قانون، اگر در قرارداد به طور صریح آمده باشد که موجر این حق را از مستاجر سلب کرده، واگذاری مجدد به غیر خلاف تعهد است و مالک می تواند اجاره را فسخ کند.
• درخواست تخلیه بعد از پایان قرارداد: چنانچه پس از اتمام تاریخ اجاره، مستاجر ملک را تحویل ندهد، موجر می تواند از طریق مراجع قضایی دستور تخلیه دریافت کند. فقط دقت شود اگر مالک مبلغی (مانند پول پیش یا سپرده) از مستاجر نزد خود دارد، معمولا تحویل ملک باید همزمان با بازگرداندن آن پول صورت گیرد.
• اجاره نامه عادی یا رسمی: اگر قرارداد در فرم های آژانس مسکن تنظیم شده است، عادی تلقی می شود. برای رسمی بودن، باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. البته اجرای قانون موجر و مستاجر سال 1376، تنظیم اجاره نامه های عادی در دو نسخه و امضای دو شاهد را کافی می داند تا آن را معتبر بدانند.

لزوم بررسی دقیق و توجه به نکات اساسی در قرارداد اجاره

هنگام نگارش اجاره نامه برای ملک مسکونی یا تجاری، باید به همه جزئیات توجه شود تا دو طرف معامله، دچار ابهام نشده و تضاد منافع شکل نگیرد.در این قرارداد، باید نکات اولیه مانند مشخصات طرفین، موضوع ملک اجاره ای، مدت توافق، مبلغ اجاره، وظیفه های موجر و مستاجر، شرایط فسخ و نحوه پرداخت هزینه های احتمالی قید شود. در همین راستا، نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود اغلب محدود به این موارد نیست و بهتر است تمامی ابعاد حقوقی و مالی را در بر بگیرد.

سخن پایانی

استفاده از قرارداد دقیق و رعایت نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود، نقش مهمی در جلوگیری از اختلاف میان موجر و مستاجر دارد. باید هویت کامل دو طرف، نوع ملک و مدت اجاره مشخص شود. مبلغ اجاره، زمان پرداخت و هرگونه رهن یا ودیعه نیز ضروری است. بررسی مالکیت موجر، حق انتقال منافع و تعیین مسئولیت در تعمیرات، از موارد مهم است. تعیین شرایط فسخ، هزینه های قابل پرداخت توسط هر طرف و شیوه واگذاری احتمالی ملک، از ایجاد مشکلات آینده پیشگیری می کند.برای دریافت مشاوره آنلاین و اطلاعات تکمیلی در این زمینه، مراجعه به گروه حقوقی نیکرا می تواند بسیار راهگشا باشد.

سوالات متداول

آیا موجر قادر است پیش از اتمام مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه کند؟

خیر، تا زمانی که مدت اجاره تمام نشده یا مستاجر تخلف سنگینی مرتکب نشده باشد (مانند عدم پرداخت مکرر اجاره بها یا تغییر کاربری برخلاف متن قرارداد)، مالک حق ندارد او را وادار به تخلیه کند مگر قرارداد این امکان را به او داده باشد.

اگر بعد از پایان اجاره، مستاجر خانه را تحویل ندهد باید چکار کرد؟

معمولا ابتدا مهلتی کوتاه (مثلا هفت روز) برای تخلیه تعیین می شود. اگر بعد از این بازه مستاجر نرود، موجر می تواند از مرجع حقوقی دستور تخلیه بگیرد. البته در بیشتر مواقع، باید پول رهن را همزمان به مستاجر پس بدهد.

هزینه تعمیرات اساسی و جزئی چگونه تقسیم می شود؟

تعمیر اساسی مانند خرابی سیستم لوله کشی اصلی، ترک جدی در دیوارها و مشکلات اصلی ساختمان بر عهده مالک است، مگر توافق دیگری وجود داشته باشد. اما تعمیر جزئی یا خرابی عادی وسایل مصرفی (مثلا لامپ ها) اغلب وظیفه مستاجر خواهد بود. بهتر است این موارد در اجاره نامه نوشته شود تا اختلافی به وجود نیاید.