اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی لازم است

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی معنایی ندارد؛ زیرا طبق ماده 22 قانون ثبت، کسی که سند مالکیت به نام او است به عنوان مالک شناخته می شود. دعوی اثبات مالکیت، برای املاک فاقد سابقه ثبتی پذیرفته می شود. در مسائل مربوط با املاک و دعوی مالکیت، کمک گرفتن از بهترین وکیل مشهد یا شهرهای دیگر توصیه می شود.

ملک دارای سابقه ثبتی نیاز به اثبات دارد؟

 آیا ملک دارای سابقه ثبتی نیاز به اثبات دارد؟ خیر؛ کسی به عنوان مالک شناخته می شود که سند به نام او است. در ماده 22 قانون ثبت آورده شده است که “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.”

نمونه رای دادگاه در دعوی اثبات مالکیت با سند ثبتی

در خصوص دادخواست آقای … فرزند حسین به طرفیت آقای … فرزند غلامرضا با وکالت آقای … به خواسته اثبات مالکیت نسبت به سه دانگ از شش دانگ ساختمان تجاری واقع در …، دادگاه با توجه به محتویات پرونده و نظریه کارشناسی، نظر خود را اعلام می دارد:

ملک مورد نظر، دارای پلاک ثبتی با شماره …. می باشد. با توجه به این که اثبات مالکیت در اموال ثبتی، متناقض با مقررات مواد 46، 48 و 22 قانون ثبت است و باعث مالکیت موازی می شود، دعوی مطروحه قابلیت استماع ندارد. دادگاه با استناد به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار عدم استماع دعوی صادر می کند. رای صادره، ظرف مهلت بیست روز بعد از ابلاغ، قابل تجدید نظرخواهی در محاکم تجدید نظر است.

مرجع رسیدگی به دعوی مالکیت

کلیه دعواهایی که در زمینه املاک مطرح می گردند، در دادگاهی بررسی می شوند که ملک در آن محدوده قرار دارد. حتی اگر خوانده، مقیم آن منطقه نباشد. دادگاه های خارج از حوزه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالکیت را ندارند. استثنایی که در این قانون وجود دارد این است که اگر ملک مورد بحث از اراضی ملی باشد، باید در دادگاه مرکز استان به آن رسیدگی شود.

سایر راه های اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی و سند رسمی، بسیار راحت است. منظور از سند رسمی، سندی است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود. این نوع سند، اعتبار قانونی بالایی دارد و وجود آن برای اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی کفایت می کند. اما گاهی ممکن است برای اثبات مالکیت، سند رسمی وجود نداشته باشد، حال چه باید کرد؟ خوب است بدانید که راه های دیگری برای اثبات مالکیت ملک وجود دارند:

1. سند عادی

سند عادی، سندی است که در خارج از دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد. اثبات مالکیت با سندهای عادی، دشوارتر از سندهای رسمی است و نیاز به دلایل و مدارک دیگری نیز دارد.

2. اقرار

در دعوی اثبات مالکیت، اگر خوانده، اقرار کند که طرف مقابل مالک است، خواهان برای اثبات ادعای خود نیازی به ارائه دلایل و مدارک دیگر نخواهد داشت.

3. شهادت شهود

شهادت شهود از جمله راه های مهم برای اثبات ادعا است. شهادت یعنی این که فرد یا افرادی که از ماجرا آگاه هستند، با یقین و به طور قطع خبر از وجود حق برای فردی بدهند. تشخیص ارزش اظهارات شهود و صحت آنها، بر عهده قاضی است.

4. اماره تصرف

اماره تصرف به معنای تسلط شخص بر ملک است؛ به نحوی که هر زمان بخواهد، بتواند از آن استفاده کند.

طبق ماده ۳۵ قانون مدنی، “تصرف به عنوان مالکیت، دلیل بر مالکیت متصرف است؛ مگر این که خلاف آن ثابت گردد. البته تصرفی که نامشروع و غیرقانونی انجام شده باشد اعتبار ندارد.”

5. سوگند

سوگند به این معناست که شخص با گفتن نام جلاله خداوند، خبر از حق به جانب بودن خود و ناحقی طرف مقابل بدهد. ططبق ماده 281 قانون آیین دادرس مدنی، ” سوگند باید مطابق قرار دادگاه و با لفظ جلاله (والله – بالله – تالله) یا نام خداوند متعال به سایر زبان‌ها ادا گردد و در صورت نیاز به تغلیظ دادگاه کیفیت ادای آن را از حیث زمان، مکان و الفاظ تعیین می‌نماید. در هر حال فرقی بین مسلمان و غیرمسلمان در ادای سوگند به نام خداوند متعال نخواهد بود.”

مدارک لازم برای اثبات مالکیت

برای اثبات مالکیت، به مدارکی نیاز است تا ادعا را تایید کنند. اثبات مالکیت در املاک دارای سند رسمی، تنها با سند انجام می شود اما برای اثبات مالکیت ملک هایی که به ثبت نرسیده اند، مدارک زیر مورد نیاز است:

• رسیدهای پرداخت: رسیدهای پرداخت، ثابت می کنند که شما بهای ملک را پرداخت کرده اید.
• سند تحویل: منظور از سند تحویل، سندی است که نشان می دهد ملک به شما تحویل داده شده است.
• مدارک مالک قبلی: مدارک مالک قبلی، چگونگی واگذاری ملک به شما را بیان می کنند.
• شواهد موجود: شواهدی مانند فیلم، عکس و… حضور شما در ملک و تغییراتی که در آن ایجاد کرده اید را نشان می دهند.

جمع بندی؛ اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی ، الزامی نیست؛ زیرا طبق قانون، کسی که سند رسمی به نام اوست به عنوان مالک شناخته می شود. به عبارت ساده تر، املاک ثبتی، نیاز به اثبات مالکیت ندارند. اگر ملک ثبت نشده باشد، می توان مالکیت را با راه های شهادت شهود، اماره تصرف، سوگند و اقرار اثبات کرد. آشنا نبودن افراد با قوانین و طرح دعوا به صورت نادرست، باعث می شود که نتیجه مطلوب حاصل نشود؛ به همین دلیل مشورت با وکیل اهمیت فوق العاده زیادی دارد. گروه حقوقی نیکرا با دارا بودن وکلای متخصص، آماده مشاوره و برعهده گرفتن وکالت شما عزیزان در تمام زمینه ها از جمله امور ملکی هستند.

سوالات متداول؛ اثبات مالکیت

مالکیت چه ملک هایی را باید اثبات کرد؟

املاکی که به صورت رسمی ثبت نشده اند نیاز به اثبات مالکیت دارند.

مالکیت موازی چیست؟

منظور از مالکیت موازی این است که دو یا چند نفر ادعای مالکیت یک ملک را داشته باشند.