آیا امکان اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد؟

در توضیح حق کسب و پیشه می توان گفت حقی است اعتباری که به مرور زمان به جهت اقدامات مستاجر که باعث رونق محل کسب و کار میشود ، به وجود می آید. به عبارت دیگر ارزش حق کسب و پیشه بر اساس فعالیت و و تلاش مستاجر جهت رونق ملک تجاری با نظر کارشناس تعیین میگردد که در بیشتر مواقع بین 5 الی 15 در صد ارزش ملک می باشد. با توجه به پیچیدگی های قانونی خاصی که در این موضوع وجود دارد پیشنهاد می کنیم، پرونده خود را به بهترین وکیل مشهد بسپارید.

حق کسب و پیشه در چه قرارداد هایی وجود دارد؟

در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 (یعنی حداکثر تا تاریخ 01/07/1376) قطعا حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد. در مقابل، دارا بودن سرقفلی بستگی به توافقات طرفین دارد. اما در قرارداد های اجاره مشمول قانون 1376 (یعنی از تاریخ 02/07/1376 تا حال حاضر) حق کسب و پیشه اصلا وجود ندارد.

حق کسب و پیشه و تجارت ممکن است با تخلف مستاجر از بین رفته یا کاهش یابد. در رابطه با شرایطی که حق کسب و پیشه و یا سرقفلی از بین می رود به طور کلی می توان گفت امکان زوال حق کسب و پیشه و یا سرقفلی فقط در شرایطی خاص فراهم است. از جمله این موارد می توان به تغییر شغل مستاجر، تعدی و تفریط ملک، عدم پرداخت اجاره و انتقال به غیر اشاره کرد که در تمامی این شرایط مالک می تواند نسبت به اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر اقدام کند.

در چه شرایطی امکان اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد؟

امکان اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی فقط در شرایطی خاص فراهم است. در ماده 14 و 15 قانون روابط مالک و مستاجر این مورد ذکر شده که در 4 حالت مستاجر باید نسبت به تخلیه ملک اقدام و آن را تحویل موجر دهد. در این بخش این 4 مورد را به شما معرفی می کنیم.

• تغییر شغل مستاجر

مستند به صدر ماده 14 و بند 7 آن و ماده 27 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در قرارداد های مشمول سال 56 (تا تاریخ 01/07/1376) حتی پس از انقضا مدت اجاره مستاجر می تواند به تصرفات خود ادامه دهد و موجر حق تخلیه ندارد مگر در موارد استثنایی، که یکی از این موارد تغییر شغل است. به این ترتیب اگر در قرارداد اجاره نامه یا سند سرقفلی عنوان شغلی خاصی ثبت شده باشد و مستاجر بدون اطلاع و رضایت مالک تغییر شغل دهد، تمامی حق و حقوق قانونی خود را از دست می دهد و دادگاه حکم تخلیه ملک را بدون حق حق کسب و پیشه صادر می کند و به مستاجر ده الی دو ماه از تاریخ قطعیت حکم مهلت داده می شود تا ملک را تخلیه نماید. بنابر این در این شرایط قانون این حق را برای مالک قائل شده است که بدون پرداخت هزینه ای، نسبت به اسقاط سرقفلی و حق کسب و پیشه اقدام و ملک خود را پس بگیرد.

• انتقال به غیر توسط مستاجر

در قراردادهای اجاره مشمول سال 56 بر خلاف قانون مدنی و قانون سال 76 مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد، مگر اینکه این حق به صورت جداگانه ای به وی داده شده باشد. اما چنانچه مستاجر بدون اذن موجر اقدام به انتقال کند، طبق تبصره 1 ماده 19 قانون مذکور موجر میتواند دادخواست تخلیه بدهد. در این صورت چون مستاجر تخلف کرده است، هم تخلیه می شود و هم نیمی از حق کسب و پیشه وی از بین می رود. به عبارت دیگر مالک اصلی ملک این را حق دارد که با پرداخت نصف مبلغ به مستاجر با حکم مقام قضایی مغازه را تخلیه کند. به طور کلی اگر مستاجر بدون اجازه به فرد دیگر واگذار کند، قانون برای مالک امکان از بین بردن حق کسب و پیشه و سرقفلی را فراهم کرده است.

• تعدی و تفریط ملک

به موجب بند 8 ماده 14 قانون سال 56 صرف تعدی یا تفریط موجب از بین رفتن حق کسب و پیشه و تجارت می شود. به موجب مواد 951 و 952 قانون مدنی تعدی و تفریط تعریف شده است. تعدی (فعل) به معنی انجام اقداماتی است که فراتر از اختیارات مستاجر تلقی شده و اگر مستاجر، تغییری غیر متعارف علیه ملک (مغازه) انجام دهد، قانون حق برخورد با او را دارد. تفریط (ترک فعل) نیز در موضوع اسقاط حق کسب و پیشه به معنی کوتاهی یا ترک عملی در یک موضوع یا ترک اقداماتی است که موجب آسیب و خدشه به شهرت تجاری ملک می شود.

جالب است بدانید در صورت تعدی و تفریط ملک، مالک می تواند بدون پرداخت هزینه (مبلغ سرقفلی و حق کسب) اقدام به تخلیه کند.

• عدم پرداخت اجاره

با توجه به بند 9 ماده 14 و ماده 27 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 از دیگر شرایطی که موجبات از بین رفتن حق کسب و پیشه و سرقفلی را فراهم می کند، عدم پرداخت اجاره بها است. چنانچه مستاجر حداکثر 10 روز پس از مهلت تعیین شده در قرارداد اقدام به پرداخت مبلغ اجاره نکند، مالک می تواند با ارسال اظهارنامه، درخواست دریافت اجاره بها را داشته باشد. چانچه ظرف مهلت 10 روز از درخواست باز هم از پرداخت اجاره بها امتناع نماید موجر بدون ارسال اظهار نامه مجدد و مستقیما حق درخواست تخلیه را دارد.

همچنین در صورتی که ظرف مهلت 10 روز از تاریخ اظهار نامه یا اخطاریه دفتر خانه، اجاره بها را بپردازد اما این تخلف دو مرتبه در طول یکسال تکرار شود ، در این صورت نیز در مرتبه سوم از تخلف موجر مستقیما میتواند درخواست تخلیه نماید.

حق کسب و پیشه چیست و نحوه محاسبه آن به چه شکل است؟

در نظر بگیرید شخصی چند سال مستاجر ملکی با یک شغل مشخص باشد؛ به صورتی که افراد محلی در آن منطقه، او را با همان حرفه بشناسند و از او خرید کنند، اصطلاحا مشتری ثابت آن مغازه به شمار بروند. حال اگر در زمان تمام زمان قرارداد اجاره، مالک قصد واگذاری ملک را به فرد دیگری داشته و او هم شغل با فرد قبل باشد به طوری که مشتریان شخص قبل به او مراجعه کنند؛ مستاجر قبلی می تواند در زمان تخلیه ملک از مالک درخواست حق کسب داشته باشد.

برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه، کارشناسان دادگستری بر اساس موارد مشخصی، مانند نوع شغل و اعتبار کسب شده ، ارزش ملک و…. اقدام به تعیین مبلغ می کنند. توجه کنید در صورتی که مستاجر اعمالی که گفته شد را انجام داده باشد و مالک اقدام اسقاط حق کسب و پیشه کرده باشد، مستاجر نمی تواند درخواست دریافت مبلغی تحت این عنوان کند.

سرقفلی چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟

• حق کسب و پیشه به شکل خودکار و با توجه به قانون به وجود می آید؛ اما سرقفلی به درخواست و با توافق طرفین معامله (مالک و مستاجر) ایجاد می شود.
• سرقفلی در قانون سال 1376 بلافاصله پس از پرداخت مبلغ توسط مستاجر به مالک ایجاد می شود؛ اما حق کسب و پیشه به مرور زمان به وجود می آید.
• سرقفلی در سال 1376 یک قرارداد بین مالک و مستاجر است؛ اما حق کسب و پیشه امری قانونی می باشد.
• امکان اسقاط حق کسب و پیشه در زمان عقد قرارداد اجاره وجود ندارد؛ زیرا هنوز حقی به وجود نیامده است که بشود آن را حذف کرد؛ اما امکان اسقاط سرقفلی از ابتدای عقد قرارداد برای طرفین معامله فراهم است.

سخن پایانی؛ آیا امکان اسقاط حق کسب و پیشه فراهم است؟

به طور کلی حق کسب و پیشه و سرقفلی بسیار به هم شبیه هستند؛ اما به لحاظ قانونی تفاوت هایی با یکدیگر دارند. حق کسب و پیشه با توجه به اعتبار و نوع شغل تعیین می شود؛ اما میزان حق سرقفلی با توافق طرفین معامله یعنی مالک و مستاجر مشخص خواهد شد. امکان اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی در شرایط خاصی مانند عدم پرداخت اجاره، تعدی و تفریط، تغییر شغل و انتقال به غیر نیز برای مالک فراهم است.

اگر با مشکلات حقوقی در مورد کسب و کار و ملک خود دست و پنجه نرم می کنید گروه حقوقی نیکرا در کنار شماست تا در سریعترین زمان ممکن مشکل شما را حل کند.

سوالات متداول، شرایط استقاط حق کسب و پیشه

آیا فوت مالک سرقفلی مغازه باعث اسقاط حق سرقفلی می‌شود؟

با وجود اینکه سرقفلی از دارایی های غیر مادی به شمار می رود؛ اما با فوت صاحب آن از بین نخواهد رفت و حتی می تواند به ارث نیز برسد. البته نحوه تقسیم سرقفلی پیچیدگی های قانونی خاصی دارد؛ چرا که حق کسب و پیشه یا سرقفلی میزان مشخصی ندارد که به وراث به اندازه سهم شان واگذار شود؛ در نتیجه انحصار وراثت سرقفلی متفاوت است.

آیا حق سرقفلی مشمول مالیات می شود؟

بله؛ حق سرقفلی یک مبلغ توافقی است که مشمول مالیات می شود.

آیا حق سرقفلی قابل ضمانت و توقیف است؟

بله؛ حق سرقفلی می تواند مورد توقیف قرار بگیرد یا به عنوان ضمانت نیز استفاده شود.